מהי הלוואת משכנתא שנייה או הון עצמי?

מסביר

על ידיג'יי סיגל

עודכן לאחרונה ב4 באוקטובר 2020

אחד הדברים החזקים ביותר בבעלות על בית הוא, זה נכס לעומת. אחריות. במילים אחרות, ככל שעובר הזמן, מחיר הבית עולה לעומת פוחתת. ככל שהערך עולה, כמות ההון העצמי שיש לך בבית עולה גם כן - מה שניתן להשתמש בו בצורה של ריבית נמוכה HELOC או הלוואת הון עצמי, המכונה גם א משכנתא שנייה. בואו נתעמק בפרטים.

מהי משכנתא שנייה

משכנתא שנייה, המכונה גם הלוואת הון ביתית, היא בדיוק מה שהשם מרמז. יש לך כבר משכנתא על הבית שלך, ועכשיו תוסיף עוד שניה. המפתח למשכנתא שנייה הוא ההון שבנית בביתכם. הון עצמי הוא ההבדל בין שווי השוק של הבית לבין מה שאתה חייב למלווה. לדוגמא, אם לביתך שווי שוק של 500,000 $ ואתה חייב לבנק 250,000 $, ההון שלך הוא 250,000 $. יש לזכור כי הון עצמי הוא מספר המשתנה עקב שוק הדיור. כאשר שוק הדיור חזק, והבית שלך יעלה בערכו, ההון שלך יעלה. למרבה הצער, ההיפך יכול להתרחש גם, וההון העצמי יכול לרדת.

כאשר בעל בית זקוק לכספים לצורך איחוד חובות, חתונה או רכישה גדולה כמו סירה או בית נופש, ישנן מספר דרכים להבטיח את הכספים. משכנתא שנייה היא אחת מאותן דרכים. בואו נסתכל מקרוב על אפשרות זו.

משכנתא שנייה היא כמו, אבל לא ממש כמו א HELOC (קו אשראי ביתי). כמו HELOC, משכנתא שנייה משתמשת בבית שלך כבטוחה וממנפת את ההון שבנית. הם נבדלים מכיוון שמשכנתא שנייה הינה הלוואה עבור סכום כסף חד-פעמי מוגדר במקום HELOC, אשר, כמו כרטיס אשראי, ניתן למשוך לאורך זמן עד למגבלה מקסימלית קבועה מראש.

כדי לתת דוגמה נוספת, בעזרת האיור לעיל, בואו נעמיד פנים שילדכם מתחתן, ואתם צריכים 50,000 דולר במזומן כדי לשלם עבור החתונה ולעזור להם לקנות את ביתם הראשון. משכנתא שנייה תהיה אפשרות מושלמת עבורכם כבעלי בתים כי הריבית היא בדרך כלל נמוכה להפליא לעומת סוגים אחרים של הלוואות, והטווח יכול לנוע בין 5-30 שנים, מה שיכול לשמור על התשלום (קרן וריבית) נמוך מאוד אם זה עדיפות מבחינתך.

הריבית על משכנתא שנייה בדרך כלל גבוהה יותר מאשר על המשכנתא הראשונה שלך, בגלל הסיכון הגבוה יותר למלווה, אך נמוכה מהריבית על כרטיסי אשראי אופייניים או הלוואות לא מאובטחות. אך זכור שאם אתה לא מצליח להחזיר משכנתא שנייה בחזרה, אתה יכול לאבד את הבית שלך, מה שבדרך כלל לא המקרה בכרטיסי אשראי או הלוואות אחרות שאינן מובטחות.

האם ניתן לנכות את הריבית ממשכנתא שנייה או מס הלוואת הון עצמי?

סיבה נהדרת נוספת למנף את ההון הביתי שלך למשכנתא שנייה (aka - הלוואת הון עצמי) היא שהריבית יכולה להיות ניכרת במס. המילה החשובה כאן היא "יכול" להיות. ישנם כללים מסוימים שצריך להיות מודע אליהם.

לפני חוק הורדת המס ועבודות (TCJA) משנת 2017, ניתן להשתמש במזומן ממשכנתא שנייה או HELOC כמעט לכל מטרה, והריבית תהיה ניכוי מס. כללים אלה השתנו בשנת 2018, יחד עם TCJA. זוגות נשואים יכולים לנכות ריבית של עד 750,000 $ חוב משכנתא או 375,000 $ אם תגישו בנפרד. בנוסף, ניתן להשתמש בכספי ההלוואה רק "לרכוש, לבנות או לשפר משמעותית את הבית הראשי של הנישום או את הבית השני".

"עבור כל מי ששוקל לקחת משכנתא, החוק החדש מטיל מגבלת דולר נמוכה יותר על משכנתאות המזכות בניכוי ריבית למשכנתא ביתית. החל משנת 2018, משלמי המסים רשאים לנכות ריבית רק בהלוואות מגורים מוסמכות בסך 750,000 דולר. המגבלה היא 375,000 $ עבור משלם מיסים נשוי שמגיש דוח נפרד. אלה ירדו מהמגבלות הקודמות של מיליון דולר, או 500,000 דולר עבור משלם מיסים נשוי שמגיש דוח נפרד. המגבלות חלות על סכום ההלוואות המשולב המשמש לרכישה, לבנייה או לשיפור מהותי של הבית העיקרי של הנישום והבית השני שלו. "

IR-2018-32

כשיר

זה משתנה על ידי המלווה; עם זאת, מינימום של 620 עד 650 ציון FICO נדרש לכל הפחות כדי לזכות במשכנתא שנייה (הלוואת הון עצמי). ציון אשראי גבוה יותר תמיד טוב יותר מכיוון שהוא יאפשר לך לנעול את הריבית האפשרית הנמוכה יותר עם המלווה שלך. המלווים יבדקו גם את יחס החוב להכנסה שלך, שבדרך כלל צריך להיות נמוך יותר בסביבות 40 עד 43 אחוזים. לבסוף, תצטרך שיהיה לך הרבה הון עצמי בביתך.

מקצוענים משכנתא שניה

• אין מגבלות על השימוש בכספים המושאלים, בניגוד למשל להלוואת מכללה שיש להשתמש בה רק כדי לשלם עבור המכללה. משכנתא שנייה מעניקה לכם גישה נוחה לכמויות גדולות של מזומנים לחתונות, שיפוצים לבית, טיולים מטורפים, או אפילו חור במים בו אתם זורקים כסף כל הזמן (גם כן - סירה).
• תלוי במלווה, אתה יכול ללוות עד 85-90 אחוז מההון העצמי של הבית שלך. באופן כללי, זה אומר שאתה יכול לשאול יותר בשיטה זו מאשר רבים אחרים.
• משכנתאות שניות הן דרך מצוינת לאיחוד חובות אחרים מכיוון שבדרך כלל הריבית נמוכה בהרבה משיעורי הריבית בכרטיסי אשראי או ברכב. המונח משתנה גם בין 5-30 שנים, וכך התשלומים החודשיים נמוכים מאוד.
• תלוי באופן השימוש במזומן, ריבית ממשכנתא שנייה יכולה להיות ניכרת במס.

חסרונות משכנתא שניה

• הלוואה מאובטחת באמצעות הבית שלך כבטוחה עלולה לגרום לאובדן הבית אם לא תשלם.
• שיעורי הריבית גבוהים יותר במשכנתא שנייה לעומת משכנתא ראשונה עקב הסיכון הגבוה יותר מאז המשכנתא הראשית מקבלת החזר ראשון.
• יש לקחת בחשבון, בהתאם למדינתך, עמלות משמעותיות ועלויות סגירה.
• שני תשלומי משכנתא חודשיים עלולים להעיק על התקציב שלך.
• לקיחת חוב נוסף לעולם אינה דבר טוב. לכל הפחות, זה יוריד את ציון ה- FICO שלך.

סיכום

אם אתה בעל בית עם הון עצמי בביתך, זקוק לסכום חד פעמי של מזומנים ואין לך שום תוכניות למכור את הבית שלך, משכנתא שנייה היא אפשרות מצוינת לעומת טעינת כרטיסי אשראי או מכירת מניות. נכון, הנסיבות הכלכליות של כולם משתנות ולכן העצה שלי היא לשוחח עם רואה החשבון או היועץ הפיננסי שלך לפני שתקבל החלטות כלכליות גדולות.